Ipoteca

ipotecaMezzi propri

Per finanziare l’immobile deve disporre di almeno il 20%.

Composizione del capitale proprio

Il suo capitale proprio può derivare per il 10% da fondi della previdenza professionale o della cassa pensione (2º pilastro). L’ulteriore 10% dovrebbe essere costituito da mezzi propri effettivi derivanti da

  • averi in conto e averi di risparmio
  • titoli
  • assicurazioni sulla vita (valore di riscatto)
  • anticipo ereditario o prestito

Finanziamento con il 2º e il 3º pilastro

Può finanziare la sua abitazione di proprietà attingendo all’avere della sua cassa pensione (2º pilastro, al massimo il 10% del valore dell’immobile) e ai risparmi della sua previdenza privata vincolata (pilastro 3a). Può scegliere tra costituzione in pegno o prelievo anticipato di queste somme.

Costituzione in pegno

Se decide di dare i suoi fondi previdenziali in pegno alla banca, questi varranno come garanzia per l’ipoteca e, al contempo, come mezzi propri.

Vantaggi della costituzione in pegno

  • 2º pilastro: nessuna decurtazione della rendita e risparmio fiscale grazie a deduzioni degli interessi ipotecari di importo costante.
  • Pilastro 3a*: doppi risparmi fiscali grazie a deduzioni degli interessi ipotecari di importo costante e versamenti sul conto del pilastro 3a. Il pagamento degli interessi sul capitale continua.

Svantaggi della costituzione in pegno

  • 2º pilastro: ipoteca più elevata e quindi interessi maggiori rispetto al prelievo anticipato. L’importo costituito in pegno deve essere ammortizzato entro la pensione.
  • Pilastro 3a: il credito ipotecario aumenta della somma costituita in pegno.

*Consiglio: una costituzione in pegno risulta interessante soprattutto se i tassi d’interesse ipotecari sono più bassi rispetto al pagamento degli interessi sul conto del pilastro 3a.


Prelievo anticipato

Con il prelievo anticipato ottiene l’erogazione dei suoi fondi previdenziali. Questi vengono considerati mezzi propri e vengono assoggettati a imposta come reddito a un’aliquota ridotta.

Vantaggi del prelievo anticipato

  • 2º pilastro* e pilastro 3a: l’ipoteca si riduce e anche l’onere per gli interessi diminuisce.

Svantaggi del prelievo anticipato

  • 2º pilastro: rendita di vecchiaia più bassa e possibili riduzioni delle prestazioni in caso di invalidità e morte.
  • 2º pilastro e pilastro 3a: tassazione del capitale prelevato anticipatamente e di conseguenza imposte più elevate.

*Consiglio: il prelievo anticipato di fondi della cassa pensione deve essere ponderato con attenzione. In caso di fallimento personale, corre il rischio di perdere non solo la sua abitazione di proprietà, ma anche la sua previdenza di vecchiaia


Sostenibilità

Esempio calcolo della sostenibilità

Famiglia con un reddito di CHF 100’000.

Prezzo d’acquisto dell’immobile CHF 600’000
Ipoteca (80% del prezzo d’acquisto) CHF 480’000

Costi ricorrenti

Interessi ipotecari (3%) CHF 14’400
Ammortamento (1% del volume ipotecario) CHF   4’800
Manutenzione e costi accessori (1% del prezzo d’acquisto) CHF   6’000
Somma dei costi per l’abitazione di proprietà CHF 25’200
Rapporto tra costi per l’abitazione di proprietà e reddito 25,2 %

Conclusione: è sostenibile, poiché il rapporto tra costi e reddito ammonta a meno di 1/3.(25,2%)


Andamento dell’ipoteca variabile

Il seguente grafico mostra l’andamento degli interessi dell’ipoteca variabile, dell’ipoteca fissa a 5 anni e del tasso d’interesse Libor a 6 mesi dal 1985.